国际鲜闻2020-01-02 07:24

过去20年，我们房地产市场的扩张速度，可以说是绝无仅有的。

前几天看到一组数字，我国房地产开发商已经达到了9万多家，要知道，全世界180个国家的地产商加起来也没有9万个，美国大大小小房产商没超过500个，欧洲20多个国家所有房产商，独立法人加起来不到1万个。

这么多人都想干房地产，足见楼市的吸金效应有多强。

有人调侃，过去这10年，买房的“全款”变成了“首付”，首付又变成了“车库”，房产的持续升值，意味着我们手中的现金积蓄持续缩水。

但是，最近两年以来，房价上涨的幅度越来越小，持续时间也越来越短，今年降价促销、土地流拍等现象此起彼伏，北京房价更是创出了两年以来的新低，广州、成都、佛山、深圳多地放松购房门槛。

这样的形势下，2020年买房的“首付”，10年后会不会变成“全款”？

我们先来分析未来房地产的大环境。

第一，人口年龄结构的变化。

大家都知道，房价上涨的动力，来自于源源不断的购房需求。

人口涌入城市后，年轻人成家立业，要结婚就要买婚房，要生二胎就得买“改善房”，老了又要为儿女准备新房，只要年龄在20-50岁的人口能一直涌入城市，房地产的需求就不会减少。

问题是，未来的青壮年人口是持续下降的。

北大教授苏剑认为，美国威斯康星大学研究人员易富贤对中国人口数字的估算相当可靠。

据其估算，中国人口峰值出现在2017年，大概是12.813亿，劳动力人口峰值出现在2013年，8.557亿，“中国去年就已经开始出现了人口负增长”。

经济学家姜超指出，中国25-44岁人口数量，在2015年达到顶峰后，进入了下行轨道，正因为年轻人口下降，也使得房地产和汽车需求进入了下降周期。

根据预测：2015至2025年，劳动力每年减少375万人，2025到2030年，每年减少500万人。2030到2035年，每年减少960万人。

消失的这部分劳动力，意味着楼市的购房需求会逐步降低，因为老人的置业需求是很低的，只有年轻人，才有婚房、二胎房、大房子的需要。

尤其是那些老龄化程度较严重的四五线城市，今年买房的首付，10年后，极有可能会变成“全款”。

第二，货币与楼市的关系已经改变。

过去这些年，楼市上涨的重要原因，是货币一直在流入房地产，房子充当了“蓄水池”的作用。

流通中的货币有多少呢？一般我们都会看M2这个指标，数据显示，1980年的时候，M2不足2000亿，到1990年的时候，M2规模达到1.53万亿，到2000年的时候，M2规模达到13.5万亿，如今M2已经超过150万亿了。

M2总量扩张的同时，是现金购买力的缩水，以及不动产的飞速增值，房地产行业的规模，也从几百亿增长到了年均15万亿的体量。

但是，从去年到现在，M2的增速一直保持在8%-9%的水平，非常稳定，并且银行的贷款、理财规模，连过去年均总值的一半还不到。

也就是说，货币总量减少的情况下，很难再像以前那样持续流入楼市中，导致房价抬升。

更重要的是，LPR体系已经建立了。

2019年的10月份，新购房的按揭利率将参考5年期LPR，不再挂钩基准利率，前两天，央行发通知称，今年3月份到8月份，以前挂钩基准利率的巨额存量房贷，都要转换成LPR合同。

LPR的用处在于：1年期LPR持续下降，降低实体经济融资成本，5年期LPR高位运行，房产购房成本依然高企，相当于在楼市和货币之间竖起了一道“墙”。

因此，在货币难以持续大规模流入楼市的前提下，未来10年的房价丧失了走高的基础，首付虽然不至于会变成“全款”那么夸张，但肯定不会有以前那样“全款”变“首付”的情况出现。

以上两点，我们讲的是未来10年房地产面临的大环境，即人口结构与货币形势的变化，大家都知道房地产“短期看金融，中期看供需，长期看人口”，当劳动力人口下降，货币难以轻易撑起房价，未来的短期、长期趋势就已经确定了。

经济学家李迅雷，此前用“7字”道破了未来的楼市趋势。

他说：未来的趋势是“房价走平即亏钱”，在百城房价统计中，有一半以上的城市过去一年的房价涨幅不到6%，即使按照3%的租金回报率、5%的资金成本、4%的房屋折旧率来算，在这些城市拿着房子都是亏钱的。而且绝大部分小城市租房市场很小，房屋空置率高，租金收益几乎可以忽略不计。

“房价走平即亏钱”这7个字，意味着2020年买房未来极有可能会持续亏钱，虽然不至于出现“首付”变“全款”这样的情况，但在房价停涨、房产税开征、房子折旧后，亏钱就意味着之前买房的首付会一直“缩水”。

马云最近在上海市浙江商会上的一段演讲也刷屏了。

他发出“告诫”称：2019很不容易，到年底了，昨天一天，我收到很多朋友借钱的电话，一天内5个电话。过去一个礼拜，要卖楼的朋友大概有10个，确实不容易。

首富的这一番话确实“直言不讳”，他的朋友要卖的什么房，卖多大的房，我们尚不清楚，但有一点可以肯定，当马云身边的朋友都开始卖楼时，行情必然不会太景气。

在以前，马云就反复劝员工不要买房，学会租房，又告诫大家未来房价可能会像大葱一样便宜，这些话虽然现在看起来并不现实，也有可能是因为马首富的眼光太过超前，直接看穿了未来10年、乃至20年的趋势。