小八讲历史2020-01-03 06:34

随着房价的上涨，大部分房产变得越来越值钱。现在小城市的一套房子的价值大多为几十万，大城市的一套房子价值大多超过一百万，北上广深好地段的房子价值则上千万，房产已经成了大部分家庭值钱的东西。现在很多家庭都面临老人的房产如何处理的问题，一般老人的房产都会过户给子女，那么老人的房产过户给子女应该选择哪种方式呢？

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现在直系亲属间的房产过户有3种方式，一是赠与，二是继承，三是买卖。按照常理来说，老人的房产过户给子女，赠与应该是最好的方式，毕竟父母的房产赠送给子女是天经地义的，这是合情合理的。除了赠与，继承应该也是很好的过户方式，但是这需要父母过世后才能办。但是这都是大家的“自以为是”，根据现在房管部门对房产过户的要求，一般情况下，父母的房产过户给子女最好不要选择赠与和继承，以后出售时会多交税，选择买卖过户反而更好。

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赠与过户

房产过户主要涉及到3个税种：契税、个税和增值税。赠与过户是免个税和增值税的，不免契税。一般买卖过户的契税为1%-3%，赠与过户不享受契税优惠，需要交3%的契税。现在还有部分城市办理赠与过户时需要赠与公证书，赠与公证书还会涉及到部分费用。

继承过户

继承是需要老人过世后才能办理的，所以有一定的局限性。继承过户免契税、个税和增值税，不需要交税。部分城市可能会需要继承公证书，会有一部分费用，可以忽略不计。

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买卖过户

买卖过户就和正常的二手房交易没有区别了，根据房屋的情况交税和免税。只要房屋满了两年，就可以免增值税，所以一般情况下老人的房产过户给子女都不用计算增值税，如果未满两年也可等满两年再过户。如果房屋满了五年，且是老人的唯一房产，可以免增值税和个人所得税。一般情况下，我们就用计算免增值税即可，需要交个税和契税。住宅的买卖过户是享受契税优惠政策的，首套房90平及以下1%，90平以上1.5%；二套房90平及以下1%，90平以上2%；三套房及以上不看面积3%。所以只要子女为首套房或者二套房，最低只需交1%的契税，最多交2%的契税，加上1%的个税，总共税费为2%-3%。

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综上所述，继承过户不需要交税，赠与过户最低需要3%的契税，在房屋满两年的情况下，买卖过户最低需2%的税费，最高需3%的税费，如果房屋满五唯一，只需最低1%的契税或者最高2%的契税。这样看来继承最划算，买卖过户比赠与可能还划算一些。但是这里仍不建议选择继承过户和赠与过户，主要是因为继承过户和赠与过户未来可能存在“麻烦”。

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赠与过户和继承过户的房产，未来出售有20%的差额个税

如果从眼前看，继承过户肯定是最划算的，因为不用交税，但是我们不能保证我们继承过户或者赠与过户的房子会持有一辈子。如果是继承或者赠与所得的房产，以后出售会有20%的差额个税。比如赠与和继承时的评估价为80万，5年后我们卖时的评估价为150万，差额为70万，需要交14万的个人所得税。在现实生活中，有差额个税的房子一般都不好卖，除非由房东承担个税，购房者肯定是不愿意承担个税的。所以考虑到差额个税的问题，老人的房产给子女最好选择买卖过户的方式，只要房产满了两年，也不会交很多的税，不用担心以后出售的问题。